Trường hợp đất chưa được cấp Sổ lần đầu

Hiện nay, trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên Bảng giá đất gồm:

– Tiền sử dụng đất;

– Tiền thuê đất (nếu có);

– Lệ phí trước bạ.

Mà tiền sử dụng đất là một trong những khoản chi phí chiếm phần lớn và quan trọng khi làm Sổ đỏ, thường lên đến hàng vài trăm triệu đồng.

Do vậy, từ 01/01/2026, khi chính thức áp dụng Bảng giá đất mới tiệm cận hơn so với với giá thị trường chắc chắn sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới khoản tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp.
Có 3 trường hợp người dân bị ảnh hưởng khi bảng giá đất tăng cao
Vậy tại sao lại ảnh hưởng?

Hiện nay, trên thực tế thị trường đang tồn tại cơ chế 02 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai là giá thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.

Tuy nhiên từ 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm, sẽ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm cho sát hơn với với giá thị trường. Vì giá thị trường thường cao hơn rất nhiều lần so với khung giá Nhà nước quy định nên từ 01/01/2026, khả năng giá đất sẽ tăng rất nhiều so với Bảng giá đất hiện hành.

Trường hợp xin chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở

Theo quy định, chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư bao gồm:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở;

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận;

Lệ phí trước bạ;

Phí thẩm định hồ sơ.

Tương tự làm sổ lần đầu, người dân khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư) vẫn phải nộp tiền sử dụng đất.

Cụ thể, theo Khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = diện tích đất x giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất

Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 1 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

Trường hợp đất dính quy hoạch treo

Đất bị “quy hoạch treo” là phần đất đã được xác định trong các đồ án quy hoạch như khu dân cư mới, khu chỉnh trang đô thị, công trình công cộng… nhưng chủ đầu tư hoặc cơ quan chức năng chậm triển khai thực hiện hoặc thời gian triển khai kéo dài trong nhiều năm.

Mà trong suốt thời gian đất bị quy hoạch treo, người dân lại bị hạn chế các quyền sử dụng đất như không xin được giấy phép xây dựng, không được tách thửa, không được chuyển mục đích sử dụng đất hay xin cấp sổ lần đầu… trong khi bảng giá đất còn thấp.

Đến khi gỡ quy hoạch treo mà đúng thời điểm bảng giá đất mới ban hành thì người dân sẽ vô cùng thiệt thòi khi phải nộp tiền sử dụng đất với giá cao hơn gấp nhiều lần.